Коммерческая недвижимость в Челябинске
Цены на коммерческую недвижимость в Челябинске за год поднялись до 70%. В начале 2006 года кв. м коммерческих площадей стоил 60-80 тыс. руб. К концу года в центре города он подорожал в среднем до 100 тыс. рублей. Сейчас уже можно наткнуться на предложения стоимостью $7-7,5 тыс. за кв. м.
В зависимости от района средняя цена кв. м коммерческой недвижимости в столице Южного Урала колеблется в пределах 50-150 тыс. руб. за кв. м. $7-7,5 тыс. - максимальные цены, которые называют владельцы коммерческих площадей, расположенных на центральном проспекте Челябинска. Еще год назад, по словам экспертов, такие цены казались невероятными.
Однако, как считает руководитель департамента коммерческой недвижимости АН "Компаньон" Станислав Ахмедзянов, задирая такие цены, собственники коммерческих площадей заранее обрекают себя на долгую продажу. Цены 130-150 тыс. руб. еще более-менее реальны, а 200 тыс. руб. - сильно дорого. Как правило, помещения по такой цене, которая считается выше рыночной, продаются в течение шести-восьми месяцев, когда к ней потихоньку подтягиваются среднерыночные цены. Если цена ниже рыночной, то процесс продажи коммерческих площадей может занять одну-две недели, а если цена рыночная – два-три месяца.
Впрочем, как отметил Станислав Ахмедзянов, у собственников, которые выставляют на продажу супердорогие кв. метры, могут быть другие цели: оценка активов или попытка получения возвратного лизинга.
Однако тот, кто хочет продать коммерческую недвижимость, по мнению директора агентства коммерческой недвижимости "Э.Р.А." Сергея Еремеева, прекрасно понимает, что нельзя безгранично повышать цены, так как срок окупаемости помещения для потенциального покупателя должен быть в рамках разумного и не превышать более 10 лет.
Однако нужно понимать, что рынок коммерческой недвижимости Челябинска - однозначно рынок продавца. Спрос на коммерческие площади в Челябинске, как и в других городах-миллионниках, превышает предложение. Он растет такими темпами, что строительный рынок просто не успевает за ним. И даже строительство трех крупных торговых центров, один из которых уже открылся, по признанию участников рынка, вряд ли кардинально изменит ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.
Сергей Еремеев: "Челябинск - миллионник. Все миллионники находятся в планах развития у любой крупной торговой компании. Если компания не пришла в Челябинск, это не означает, что она не придет никогда. Просто сейчас для нее нет подходящих площадей".
Однако было бы неправильным сводить высокую стоимость коммерческого кв. метра к диспропорции спроса и предложения. Правильнее сказать, что продавец, формируя продажную цену, оценивает собственные вложения плюс срок окупаемости недвижимости. Учитываются стоимость земли, расходы на подключение коммуникаций и строительные материалы.
Просчитывается также привлекательность помещения с точки зрения человекопотока. Бывает, что здание находится в самом центре города, но негде поставить машину и неудобно подъезжать - естественно, люди будут не очень охотно заходить в него. Потому предприниматель, скорее всего, предпочтет купить недвижимость где-нибудь в начале спального района, но с хорошей инфраструктурой. Местоположение часто является определяющим фактором, формирующим конечную цену коммерческого помещения.
Самая высокая стоимость коммерческого кв. м в Челябинске – на центральном проспекте. На других улицах в-принципе не так много недвижимости, которую можно приобрести. Дело в том, что город имеет своеобразную структуру. В Челябинске не так много пересекающихся проспектов, и сама транспортная схема завязана на одной-единственной улице – пр. Ленина. Равноценных ей параллельных улиц нет.
Не так давно в центре города была сооружена поперечная улица – местный Арбат, которая перекрыла две параллельных центральному проспекту улицы. С другой стороны, параллельные улицы перекрыты односторонним движением, потому что там находятся административные кварталы. Поэтому, отмечает Станислав Ахмедзянов, особо ценен только центральный проспект.
Как отметил Сергей Еремеев, торговые площади в центре почти не выставляются на продажу, а если выставляются, то по цене не менее чем $10 тыс. за кв. м. Имеются заказы от клиентов на покупку площадей в центре по цене выше 10 тыс. евро за кв. м. на проспекте Ленина от ул.Энгельса до ул.Свободы и на пешеходной части ул.Кирова (Кировка) - и купить не могут.
Наиболее востребованы отдельно стоящие одноэтажные здания квадратной формы площадью 500 кв. м с потолками 4 м. Но, как выразился Сергей Еремеев, - это идеальный вариант. Для тех, кто занимается аптечным бизнесом, интересны первые этажи. Магазинам одежды необходимы небольшая площадь и большие витрины. Для продуктовых гипермаркетов и супермаркетов, наоборот, важны большие площади.
А так как среди предпринимателей больше тех, кто торгует продуктами, в большой цене помещения порядка 300 кв. м и бутиковые магазины не более 100 кв. м с большими витринами вдоль проезжей части в центре города. В центре города стремятся разместиться торговые “люкс”- бренды, так как для них доступность и престижность особенно важны.
Что касается офисной недвижимости, то, если у компании не сформированный бренд, ей придется по нраву здание в офисном центре в центральной части Челябинска. Если компания крупная, она предпочтет либо отдельно стоящее здание, либо здание с отдельным выходом и парковкой. Средняя стоимость офисного кв. м в центре города в конце 2006 года находилась на уровне 75 тыс. руб. За год он подорожал всего на 7%.
В 2007 году эксперты прогнозируют дальнейшее подорожание коммерческого кв. м - порядка 30-40%. Однако они уповают на то, что в ближайшее два-три года будут активно строиться торговые площади, что, возможно, позволит рано или поздно создать некий баланс на рынке коммерческой недвижимости столицы Южного Урала.